Ругэ Ники, д.ю.н., адвокат
Федеративная Республика Германия, г. Бухгольц
Право аренды в Федеративной Республике Германия: взаимосвязь гражданского и конституционного права
I. Вступление
1. Квартира, по мнению Федерального Конституционного суда, обязательный атрибут жизнедеятельности[18], центр человеческой жизни. Возможно, это могло бы измениться в будущем. Определенные тенденция развития рынка труда полностью не исключают такой возможности. По классическому же представлению, квартира образует основу для реализации существенных основных потребностей человеческой жизни[19].
При этом с правовой точки зрения существуют два принципиально различных исходных пункта: либо речь идет о собственной квартире жильца, либо о чужой квартире. „Собственные четыре стены“, как условно называют собственную квартиру или дом не являются предметом настоящего исследования. Предметом этой работы является факт проживания в чужой квартире. Если проживание оплачивается жильцом, то такие отношения называются арендой.
Немецкое право предусматривает целый ряд положений, регулирующих аренду квартир. Основные предписания находятся в §535- § 577 ГГУ (Германское гражданское уложение). Для лучшего понимания современного состояния права аренды необходимо проанализировать его в ретроспективном аспекте.
2. ГГУ действует в Германии с 01.01.1900 года и уже 110 лет составляет основные положения гражданского права. Разумеется, что свод законов изменялся и приспосабливался – частично больше, частично меньше – к потребностям времени. При этом нужно сказать, что ревизия происходила в несколько этапов и сопровождала этапы развития самой Германии, в том числе в период Веймарской республики [до 1933], т.н. третьей империи [до 1945] и основания Федеративной республики [23.05.1949].
Германское гражданское уложение - это кодификация, система законных предписаний. Такие кодификации характерны для континентальной Европы. Также Франция, Австрия и Швейцария используют подобные кодификации. ГГУ состоит из пяти книг, которые обращаются с разными правовыми материями, в частности, семейный кодекс (книга 4) и наследственное право (книга 5). Однако ГГУ не является единственным законом немецкого гражданского права. Существует множество дополняющих его законов, которые приспособлены к особым жизненным ситуациям. К таким дополняющим законам относится, например, Закон оправе собственности на квартиру. Наряду с этим имеются также другие кодификации, к примеру, Торговый кодекс, который содержит право торговых агентов.
Вторая книга ГГУ «Обязательственное право», §§241 – 853 содержит нормы, регулирующие, в том числе и право аренды (§§535).
Предписания, регулирующие арендные отношения с самого начала были составной частью ГГУ, однако, часто изменялись и иногда также дополнялись, что имеет свои исторические причины. Последствием второй мировой войны явилось полное разрушение большинства немецких городов. Поэтому была острая нужда в жилых помещениях, которая была преодолена только спустя десятилетия. Государство активно регулировало и субсидировало жилищное строительство. Законодатель создал целый ряд специальных законов, ядром которых были положения ГГУ об аренде квартир.
Последнее большое обновление права аренды было осуществлено 01.09.2001 г. Законодатель инкорпорировал ряд норм из специальных законов непосредственно в текст ГГУ и кроме того формулировки уложения были унифицированы и модернизированы. Законодатель хотел достигнуть того, чтобы содержание норм права аренды было доступно для понимания даже для лиц, не обладающих юридическим образованием. Сегодняшний этап развития права аренды также характеризуется проектами изменения ряда его положений, направленных в первую очередь на то, чтобы стимулировать граждан применять энергосберегающие технологии[20].
3. В качестве итога, можно отметить, что право аренды доказало значительную способность к перевоплощению. Законодатель часто изменял действующее право и давал новые импульсы для его развития. Хотелось бы также отметить, что помимо законодательства существенное влияние на право аренды оказывает практика Федерального суда, которая формирует направления для толкования норм права аренды, обязательные для нижестоящих инстанций. Федеральный суд регулярно выносит решения, касающиеся арендных отношений и обладающие особой важностью.
4. На отношения по аренде квартир распространяются нормы об аренде в целом. Согласно § 535 ГГУ сущность договора аренды состоит в том, что арендодатель обязуется предоставлять вещь в пользование арендатору, в состоянии, обусловленном в договоре, а арендатор в свою очередь обязан платить арендную плату за пользование вещью. Арендная плата представляет собой платеж денег за возможность использования. Предметом аренды могут быть как движимые, так и недвижимые вещи.
Договор аренды необходимо отграничивать от целого ряда похожих отношений. Признаком договора аренды является возмездность отношений, что отличает его от договора ссуды. Кроме того, поскольку право собственности остается у арендодателя, это является существенным признаком отграничивающим аренду от договора купли-продажи, который является основанием перехода права собственности.
По статистическим данным в ФРГ примерно 23,5 млн. сдаваемых в наем квартир[21]. Это огромная цифра обуславливает большое практическое значение права аренды квартир.
II. Договор аренды жилого помещения
1. Договор аренды заключаются посредством акцепта оферты, которые свидетельствуют о наличии волеизъявления у обеих сторон. К существенным условиям договора аренды квартир относятся[22]:
- предмет договора (квартира),
- арендная плата,
- срок договора.
Форма договора значения не имеет, и договор может быть заключен в устной форме, письменной или посредством осуществления конклюдентных действий. Однако, на практике, чтобы избежать проблем с доказыванием тех или иных фактов рекомендуется заключать письменные договоры.
Письменный договор считается заключенным с момента подписания его всеми участниками (§ 154 абз. 2 ГГУ).
2. Кроме указанных выше обязанностей сторон существуют и другие, которые также немецкое право относит к разряду основных (§ 535 абз. 1). Арендодатель обязан передать и поддерживать вещь в соответствующем договору состоянии, что рассматривается как ее техническое обслуживание. Если дефекты (например, плохое отопление или негерметичность окон) выявляются в процессе пользования вещью, арендодатель обязан устранить их за свой счет. Арендатор обязан лишь создать условия для выполнения необходимых работ (доступ в помещение). Если недостатки вещи неустранимы, то у арендатора есть другие инструменты воздействии на арендодателя, например, право требовать снижения арендной платы в уместном объеме.
3. Необходимо также остановится на различие между правом собственности и владении, что имеет существенное значение и для права аренды. Собственность - это наиболее полное право господства над вещью, которое имеет положительный аспект, а именно право поступать с вещью по своему усмотрению, а также отрицательный аспект, где собственность понимается, как право устранять любое влияние третьих лиц на вещь (§ 903 ГГУ). Владение представляет собой фактическое господство лица над вещью. Это положение вытекает из формулировки § 854 абз. 1 ГГУ. Собственность и владение могут принадлежать одному лицу либо распадаться. В праве аренды квартир налицо расщепление права собственности и владения, поскольку арендодатель - это собственник вещи, а арендатор – владелец.
Арендатор является опосредованным владельцем согласно § 823 ГГУ, так как его право владения ограничено договором. Это существенный признак договора аренды. Наряду с договором о найме арендатор может осуществлять права, вытекающие из предписаний §§861 ГГУ о защите права владения.
4. Право собственности является конституционным правом. Ст. 14 абз. 1 Конституции ФРГ гарантирует право собственности. Поэтому каждый может защищать свое право собственности на основе конституционных норм, поскольку Федеральный конституционный суд рассматривает его как элементарное основное право[23]. Эта защита может быть применена собственником и против арендатора вещи по договору.
Но может ли защитой предоставленной ст. 14 Конституции пользоваться арендатор квартиры? Арендодатель является лишь владельцем, но не собственником вещи. Ст. 14 основного закона прямо не рассчитана на владельцев, которые обладают рядом других специальных средств защиты. В случае законной коллизии между имеющим право собственности и имеющим право владения на основе договора аренды преимущество должно быть на стороне арендодателя. По-другому этот вопрос был бы решен, если бы диспозиция ст. 14 Конституции распространялась бы и на владельцев.
Федеральный конституционный суд, задачей которого является осуществлять толкование конституции, в 1993 анализировал решение этого вопроса. В результате пришел к выводу о том, что и арендатор защищается ст. 14 Конституции ФРГ, хотя и не является собственником вещи[24]. Обосновывается эта позиция тем, что существенным признаком собственности по смыслу ст. 14 основного закона является то, что собственник обладает правом пользования и распоряжения вещью. Правомочие пользования также распространяется на арендатора по договору. Он уполномочен использовать снятую квартиру и отражать противозаконные нарушения владения. В этом смысле его положение приравнивается с положением собственника, поскольку здесь выражается положительный компонент (право использования), и отрицательный компонент (защитные права) в достаточном размере. Это решение не осталось без возражений. Однако, судебная практика в дальнейшем последовательно придерживается его выводов.
Следовательно, арендатор при защите своего права может ссылаться на ст. 14 абз. 1 основного закона ФРГ. В случае коллизии с правом собственности арендодателя, необходимо найти баланс интересов сторон. Поиски баланса интересов можно проиллюстрировать примером из практики[25].
5. Речь идет о решении Федерального Конституционного суда, в основе которого лежит следующий казус: арендатор имел намерение продать заселенную съемщицей квартиру. Он неоднократно стремился получить доступ к квартире, для того чтобы показывать ее заинтересованным покупателям. Позже он расторгает наемное правоотношение досрочно, так как продолжение наемного правоотношения неприемлемо, в частности, так как съемщица не установила несколько инспекционных периодов. Арендатор далее обращается в суд с иском об освобождении квартиры от вещей арендатора. Как участковый суд, так и суд земли удовлетворяют жалобу наймодателя. Напротив квартиросъемщица обращается с жалобой в Федеральный Конституционный суд, который удовлетворяет ее требование.
Конституционный суд обращает внимание на то, что ст. 14 Конституции распространяется также на арендаторов квартир и что суды земель и участков в случае столкновения интересов собственника и арендатора должны взвешивать интересы сторон и избегать несоразмерных нарушений интересов.
Решение наглядно демонстрирует, как Федеральный Конституционный суд совершенствует судебную практику для защиты интересов квартиросъемщика. Как следствие решения от 26.05.1993 суды других инстанций должны взвешивать интересы спорящих сторон, которые обладают равным образом конституционно-защищенными позициями. В нашем примере с одной: инспекционное право наймодателя, с другой стороны: право сохранить возможность пользоваться и проживать в квартире. Последний интерес должен быть оценен более высоко.
6. Последовательность позиции Конституционного суда демонстрирует решением суда земли Тюбингена от 21.12.2007-7 О 404/07. В этом решении также на одной стороне инспекционное право, согласно которому арендодатель имеет право раз в два году осматривать сданное в аренду помещение. Помещение использовалось в промышленных целях. Арендатор может осматривать только само заводское помещение, но не то, что находится внутри (машины, оборудование, продукцию), так как суд счел это коммерческой тайной.
Арендатор просил извещать его о намерении произвести инспекцию арендодателем за две недели, что позволило бы ему сохранить в тайне документы и машины, что препятствовало бы нарушению коммерческой тайны. Интересы арендаторы были сочтены судом как более приоритетные.
III. Вывод
Право аренды квартир является очень востребованным на практике. Ядро правового регулирования составляют нормы ГГУ. Кроме того, новые импульсы исходят из судебной практики, в частности, федеральной судебной палаты как наивысшей инстанции по гражданским делам.
Федеральный конституционный суд в своем решении пересмотрел конституционный принцип защиты собственника, распространив защиту по ст. 14 основного закона на арендатора квартиры. С момента вынесения этого решения, как арендодатели, так и съемщики могут ссылаться на конституционно защищенную юридическую позицию. Столкновения интересов собственника и владельца разрешаются посредством принципа взвешивания интересов сторон, учитывая принцип пропорциональности. Суды должны осуществлять эту задачу, в противном случае будут приняты противоречащие конституции решения.
[1] ABl. 2001, Nr. L 12, S. 1.
[2] Zum Folgenden schon Schreiber, Die Haftung des Vollstreckungsgläubigers im internationalen Zivilrechtsverkehr, 2008, S. 121 ff. Die weiteren Nachweise verstehen sich exemplarisch.
[3] ABl. 2004, Nr. L 143, S. 15.
[4] Vgl. dazu das Maßnahmenprogramm zur Umsetzung des Grundsatzes der gegenseitigen Anerkennung gerichtlicher Entscheidungen in Zivil- und Handelssachen, ABl. 2001, Nr. C 12, S. 1, 7, 9.
[5] ABl. 2006, Nr. L 399, S. 1.
[6] ABl. 2007, Nr. L 199, S. 1.
[8] Dazu im Einzelnen Wagner/Beckmann, Recht der internationalen Wirtschaft (RIW) 2011, 44.
[9] So der Bundesgerichtshof (BGH), Neue Juristische Wochenschrift (NJW) 1992, 3096, 3097.
[10] Gottwald, in: Münchener Kommentar zur Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 2008, § 328 Rn. 113 mit weiteren Nachweisen; deutlich Raape, Internationales Privatrecht, 5. Aufl. 1961, S. 137: „Wir wollen unsere Anerkennung nicht verschenken“; zitiert auch von Kropholler, Internationales Privatrecht, 6. Aufl. 2006, § 60 IV 6.
[11] BGH NJW 1999, 3198, 3202.
[12] BGH NJW 1999, 3198, 3201.
[13] BGH NJW 1964, 2350, 2351.
[14] Kropholler, § 60 IV 6.
[15] In diesem Sinne das Kammergericht (KG) Zeitschrift für Schiedsverfahren (SchiedsVZ) 2007, 100; vgl. auch die Rechtsprechung in der Schweiz, Zivilgericht Basel-Stadt Basler Juristische Mitteilungen (BJM) 1966, 253, 254; Kropholler, § 60 IV 6.
[16] Az. VAS 13688/09, IPRax 2011, 194. Hierzulande wird dieses Gericht auch Arbitragegericht oder Handelsgericht genannt, IPRax 2011, 194 Fn. 1.
[17] Beschluss vom 3.11.2009, Az. N 5-G09-112; Beschluss vom 1.12.2009, Az. N 4-G09-27 (zitiert nach Kopylov, IPRax 2011, 195, 197 Fn. 37).
[18] Vgl. z. B. BVerfG, NJW 1993, 2035 (2036).
[19] Vgl. die kurze Zusammenfassung bei Ruge, Begründung von Wohnungseigentum an Bestandsimmobilien, S. 38 m. w. N.
[20]EntwurfeinesGesetzesüberdieenergetischeModernisierungvonvermietetemWohnraumundüberdievereinfachteDurchsetzungvonRäumungstiteln(Mietrechtsänderungsgesetz-MietRÄndG).
[22] Sie werden allgemein auch als essentialia negotii bezeichnet.
[23] BVerfGE 14, 263 (277); 21, 150 (155).
[24] BVerfG, Beschluss v. 26.05.1993 – 1 BvR 208/93 = NJW 1993, 2035 – 2037.
[25] BVerfG, Beschluss v. 16.01.2004 – 1 BvR 2285/03 = WuM 2004, 80 – 81.
Комментариев нет:
Отправить комментарий